München. Die Stadt der Brauerei-Milliardäre.
Scrolle nach unten und lerne mehr über die Eigentümer(-struktur) des Münchener Wohnungsmarkts.
Du willst mehr über deinen Vermieter erfahren, oder kennst ihn noch gar nicht? Dann kannst du hier nach ihm suchen.
1. Eigentümerstruktur
Finanzmarkt oder Kleinvermieter:in? Erkunde die wichtigsten Eigentümergruppen und wo ihre Immobilien stehen.
2. Eigentümer
Deutsche Wohnen & Co. Finde heraus, wer wie viele Wohnungen in München besitzt.
3. Geschäftspraktiken
Profitmaximierer oder fairer Vermieter? Vergleiche Eigentümer miteinander.
Der Mythos von den netten kleinen Privatvermieter:innen als Hauptakteure
In München gibt es etwa 800.000 Wohnungen. Bereits 2011 waren 39% der Wohnungen aufgeteilt und auch jeder zweite Neubau ist eine Eigentumswohnung. Ein Müchner Alleinstellungsmerkmal: Brauereibesitzer als große Immobilieneigentümer. Zukäufe von börsennotierten Unternehmen gab es dafür in der Stadt kaum. Mehr über die Methodik
Investmentfonds, Banken, Versicherungen und andere professionelle Finanzmarktakteure investieren weltweit bisher vor allem in Gewerbeimmobilien zunehmend aber auch in Wohnen. Große börsennotierte Wohnungsunternehmen wie Vonovia sind eine deutsche Besonderheit und in den letzten Jahren stark gewachsen. In München hat sich ihr ohnehin kleines Portfolio nach unseren Schätzungen um lediglich etwa 5.000 Wohnungen vergrößert.
Vonovia SE
europaweit agierender Investor5.000 Wohneinheiten
Vonovia SE ist das größte Wohnungsunternehmen Deutschlands und möglicherweise sogar Europas und der Welt. Das größte Portfolio befindet sich in Nordrhein-Westfalen, Hauptsitz ist Bochum.
Rendite
Hohe Bedeutung von Shareholder Value und Dividenden Hohe Managementgehälter (Geschäftsführer 2018: 4,86 Mio. €)
Spekulation
Bestandsverwalter, zunehmend auch Neubau (konzernweit 490Mio € in 2019, z.B. Quartier 52° Nord, Berlin-Siemensstadt) n Erlös aus Verkäufen 2019: 128,8 Mio. € (10% des Gewinns, 4.784 Wohnungen einschl. ETW)
Miete
Jährliche Erhöhung 2,5% (2012 bis 2018), Durchschnitt 6,82 € (2019)
Finanzen
Umfangreiche Geschäfts- und Quartalsbericht n Tochtergesellschaften in Zossen (deutsche Steueroase) und Niederlande (Steueroase für firmeninterne Finanzierung) n nutzt Share Deals für Zukäufe und reduziert Umsatzsteuer über Organschaften
Verantwortung
Aktionäre nur teilweise öffentlich zugänglich, anonyme Investoren hinter Vermögensverwaltern aus Schattenfinanzplätzen n Begrenzte Mitbestimmung n Hauptsitz in Bochum, hohe Rechenschaftspflicht und soziales Engagement, gleichzeitig hohe Marktmacht + PR
Deutsche Wohnen
1.126 Wohneinheiten
Deutsche Wohnen SE ist der größte Vermieter Berlins und das einzige der großen börsennotierten Wohnungsunternehmen mit Sitz in Berlin. Sie wurde bereits 1998 als Investmentvehikel der Deutschen Bank gegründet und übernahm große Wohnungsbestände von Gehag, BauBeCon und GSW. Sie hält zusätzlich mehr als 10.000 Pflegewohnungen.
Rendite
Hohe Bedeutung von Shareholder Value und Dividenden Hohe Managementgehälter (Geschäftsführer 2018: 2,2 Mio. €)
Spekulation
Bestandsverwalter, vereinzelt Neubau n Gewinn aus Verkäufen 2019: 186 Mio. € (8% des Gewinns, 7.181 Wohnungen einschl. ETW)
Miete
Jährliche Erhöhung 3% (2012 bis 2019), Durchschnitt 6,97 € (2019) n Widerstand gegen Mietpreisbremse und -deckel, Seit 2019 „Mieterversprechen“ n Einzelbeispiele Modernisierung statt Instandhaltung
Finanzen
Umfangreiche Geschäfts- und Quartalsbericht n Keine Niederlassung in Steueroasen n nutzt Share Deals für Zukäufe
Verantwortung
Aktionäre nur teilweise öffentlich zugänglich, anonyme Investoren hinter Vermögensverwaltern aus Schattenfinanzplätzen n Begrenzte Mitbestimmung, Mieterumfrage n Hauptsitz in Berlin, hohe Rechenschaftspflicht und soziales Engagement, gleichzeitig hohe Marktmacht + PR
Grand City Properties
europaweit agierender Investor100 - 1.000 Wohneinheiten
Grand City Properties ist seit 2017 im MDax gelistet und gehört zu 40% der Aroundtown SA.
Rendite
Hohe Bedeutung von Shareholder Value und Dividenden Mittlere Managementgehälter (CEO 2019: 0,538 Mio. €)
Spekulation
Grand City Properties ist ein Spezialist für Wohnimmobilien mit Wertsteigerungspotenzial in dicht besiedelten Gebieten in Deutschland" (Eigendarstellung, 2018)
Miete
Durchschnittliche Miete 2019: 8,3€/m², Kosten durch Mietendeckel geschätzt auf 3Mio€.
Finanzen
Umfangreiche Geschäftsberichte, Wohnbestände in Berlin (vs. Umland) nicht eindeutig ausgewiesen n Haupsitz in Luxemburg, zypriotische Anwaltskanzlei als Treuhänder n nutzt Share Deals für Zukäufe
Verantwortung
Aroundtown ist Hauptsponsor von FC Union Berlin, Grand City sponsort die Jugendmannschaft
Covivio Immobilien GmbH
unbekannter Wohnungsbestand
Covivio ist ein an der Pariser Börse notiertes Immobilienunternehmen und investiert in Gewerbe (Hotels, Büros, etc.) und Wohnungen vor allem in Paris, Mailand und Berlin. Einer der Hauptanteilseigner ist Leonardo del Vecchio, ein italiensicher Milliardär.
Rendite
Hohe Bedeutung von Shareholder Value und Dividenden Hohe Managementgehälter (Geschäftsführer 2018: 1,48 Mio. €)
Spekulation
Hauptsächlich als Käufer von Bestandsimmobilien, aber auch Neubau (72Mio€ in 2018, u.a. in Charlottenburg-Wilmersdorf und Mitte), mehr als 50% des Bestandes aufgeteilt
Miete
Mietsteigerung um 4,3% in 2019, 52% der Mieten 120% über dem Mietendeckel
Finanzen
Keine ausführlichen Daten zu Berliner Wohnimmobilien im Geschäftsbericht n Tochtergesellschaften in Luxemburg n nutzt Share Deals für Zukäufe
Adler Group
unbekannter Wohnungsbestand
Die Adler Group ist 2020 durch die Fusion der auf Berlin spezialisierten ADO Properties und der deutschlandweit aktiven Adler Real Estate AG entstanden.
Rendite
Hohe Bedeutung von Shareholder Value und Dividenden Geschäftsführergehalt geringer als bei den größeren Konkurrenten
Spekulation
Bestandsverwalter, seit Zusammenschluss auch mit Projektentwickler
Miete
Durchschnitt: 7,39€ (2019) n "Unser Ziel ist die Mietpreiserhöhung durch aktives Asset Management und gezielte Investition in die Modernisierung, Sanierung und Neupositionierung unserer Immobilien [...] Unstere Strategie versetzt uns in die Lage, hochwertige Mieter zu suchen" (Zitat aus dem Geschäftsbericht 2017)
Finanzen
Umfangreiche Geschäfts- und Quartalsbericht n Hauptsitz in Luxemburg (ADO) n nutzt Share Deals für Zukäufe
Mit 39% war die Aufteilungsquote in München bereits zur Gebäude- und Wohnungszählung 2011 im Vergleich zu nördlichen, westlichen und östlichen Städten sehr hoch. Wie viel seitdem noch aufgeteilt wurde, ist nicht bekannt. Trotzdem gibt es nach wie vor viele nicht aufgeteilte Mehrfamilienhäuser, die dank der Immobilienpreise schnell mehrere Millionen Euro wert sind. Sie gehören "kleinen" Multimillionären, lokalen Brauereibesitzern aber auch der ein oder anderen Offshore-Firma. Und auch den heimlichen Immobilienmilliardär gibt es anscheinend zu entdecken.
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Mit 39 Prozent war die Aufteilungsquote in München bereits zur Gebäude -und Wohnungszählung 2011 im Vergleich zu nördlichen, westlichen und östlichen Städten sehr hoch. Wie viel seitdem noch aufgeteilt wurde ist nicht bekannt. Aus Datenschutzgründen sammeln wir über die privaten Eigentümer:innen von einzelnen Wohnungen auch keine Daten. Nicht alle von ihnen sind aber tatsächlich "Kleinanleger:innen".
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Mit etwa 26% gibt es in München im Vergleich zu anderen deutschen Städten relativ viele Selbstnutzer:innen. In einigen Städten und vor allem auf dem Land ist der Anteil aber noch deutlich höher. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von fast 10.000 € pro m² (Neubau) ist das Eigenheim auch bei den vergleichsweise hohen Einkommen für die meisten unbezahlbar.
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In München gibt es etwa 50 Genossenschaften und 50.000 Genossenschaftswohnungen. Die größte Genossenschaft ist mit 3.300 Wohnungen im deutschlandweiten Vergleich recht klein.
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Die mit deutlichem Abstand größten Eigentümer Münchens sind die zwei städtischen Wohnungsgesellschaften mit etwa 65.000 Wohnungen im Bestand..
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