Der Immobilienmarkt ist vielfältig, intransparent und ständig im Wandel. Die auf www.wemgehoertdiestadt.de zugänglich gemachten Daten sind immer eine Bestandsaufnahme, oft auf Sekundärquellen angewiesen und teilweise Schätzungen sowie Werturteile. Unsere Quellen sind nach Zuverlässigkeit und Aktualität sortiert, bewertet und mit Sorgfalt ausgewertet. Trotzdem können wir deren Richtigkeit nicht garantieren. Alle Ergebnisse sind lediglich Illustration und Anhaltspunkt und keine verlässliche Datenquelle. Eine maschinelle Auslese und Auswertung (Crawling) und die kommerzielle Verwendung der Daten ist nicht gestattet.
Die Daten stammen größtenteils aus der Gebäude- und Wohnungszählung von 2011. Die Gebäude- und Wohnungszählung unterscheidet zwischen anderen Investoren (Banken, etc.) Wohnungsunternehmen und Privateigentümern. Die Einordnung als Wohnungsunternehmen oder Privateigentümer basiert auf einer Selbsteinschätzung. Eine Trennung zwischen “groß” und “klein” erfolgt nicht. Wir schätzen den Anteil der sieben großen börsennotierten Wohnungsunternehmen anhand ihrer Jahresabschlüsse. Weil dort meisten nur Zahlen für den “Großraum” zu finden sind, plausibilisieren wir die Angaben wo möglich mit Mietinseraten und Rückmeldungen von Mieter:innen oder Expert:innen aus der jeweiligen Stadt. Außerdem ordnen wir nicht-aufgeteilte Mehrfamilienhäuser mit 7 oder mehr Wohnungen als “groß” ein. Die so errechneten Anteile sind, wo möglich, bis 2020 fortgeschrieben und auf die aktualisierten Wohnungszahlen hochgerechnet. Die folgende Tabelle gibt einen groben Überblick über den Stand unserer Informationen/Quellen für Berlin und die sechs weiteren deutschen Städte:
Börse + Finanzmarkt | Groß + Privat | Klein + Privat | Genossenschaften + Gemeinnützig | Staat | Selbstnutzer | |
Berlin | Börsennotierte 2020 | GWZ (2011) + Aufteilung bis 2020 | Genossenschaften, 2019 | Landeseigene + Bima, 2019 | Mikrozensus 2018 | |
Leipzig | Börsennotierte 2020 + Mietinserate | GWZ (2011) | Genossenschaften, 2019 | LWB > 2011 | Mikrozensus 2018 | |
Hamburg | Börsennotierte 2020 (teilweise nur Großraum) | Genossenschaften, 2019 | SAGA > 2011 | Mikrozensus 2018 | ||
München | Genossenschaften, 2019 | GEWOFAG/GWG > 2011 | Neubau ca. 50% als ETW | |||
Düsseldorf | GWZ (2011) | GWZ (2011) | ||||
Frankfurt am Main | ABG > 2011 (Lücke zu GWZ unklar) | GWZ (2011) | ||||
Erfurt | TAG 2020 + Mietinserate | KoWo < 2011 | GWZ (2011) | |||
Für die Zahl der Wohneinheiten nutzen wir folgenden Quellen (sortiert nach der Qualität):
Konzernabschluss für 2019 (teilweise auch 2018, teilweise Summe aus Einzelabschlüssen, teilweise für Berlin mit Umland)
Schätzung basierend auf Jahresabschlüssen oder Portfolio auf der Unternehmenswebsite
Schätzung basierend auf Transaktionsmitteilungen (IZ-Research), Presseberichten und/oder Mietangeboten (Information von MieterInnen, Internetportale)
Die Bewertung der Akteure basiert auf Informationen und Zitaten aus den Geschäftsberichten, von den Unternehmenswebsites und Rückmeldungen von Mieter:innen. Eine Bewertung anhand eines einheitlichen Schemas ist mit den verfügbaren Informationen nicht möglich. Deswegen handelt es sich hierbei nicht um objektive „Noten“, sondern um rein illustrative Werturteile. Für viele Eigentümer:innen und die meisten anderen Städte - außer Berlin - liegen uns noch nicht genug Rückmeldungen von Mieter:innen vor um daraus eine Einschätzung zu formulieren.
Für die Zuordnung einer Adresse zu einem Eigentümer nutzen wir folgende Informationen (sortiert nach der Qualität):
Grundbucheintrag/Mietvertrag + Recherche im Unternehmensregister
Unternehmensunterlagen (z.B. Jahresabschluss inkl. Liste der Tochtergesellschaften, Website, Broschüre, Pressemitteilung, etc.)
Transaktionsmitteilungen (IZ-Research), Presseberichten und/oder Mietangeboten (Information von MieterInnen, Internetportale)
Diese Informationen können unvollständig (z.B. bei komplexen Eigentümerstrukturen) oder veraltet (z.B. bei Verkauf oder Merger) sein. Das als verbunden identifizierte Unternehmen ist nicht immer der rechtliche Eigentümer, sondern es kann sich auch z.B. den Projektentwickler, Immobilienmanager, Verwalter, oder Makler handeln. Zwar haben wir anhand der Unternehmensdarstellungen versucht Dienstleister und Eigentümer zu unterscheiden, aber die Trennung ist nicht immer eindeutig und viele Unternehmen sind gleichzeitig Eigentümer und Dienstleister.
In vielen Fällen wird die Suche ohne Ergebnis bleiben. Das kann verschiedene Gründe haben:
Zur eingegebenen Adresse oder Tochtergesellschaft liegen uns keine Daten vor
Zur eingegebenen Adresse liegt uns zwar ein (oder mehrere) Datensatz vor, aber wir haben das verbundene Unternehmen als Dienstleister klassifiziert oder noch nicht analysiert
In vielen Fällen wird das Ergebnis „Privat“ sein. D.h. wir haben die Information erhalten, dass es sich um einen privaten Vermieter handelt und den Namen bekommen bzw. nicht erfasst oder wir haben ein Unternehmen in dessen Unternehmensname möglicherweise der Gesellschafter erkennbar war anonymisiert.