Halb Berlin gehört wenigen tausend Multimillionär:innen
Scrolle nach unten und lerne mehr über die Eigentümer(-struktur) des Berliner Wohnungsmarkts.
Du willst mehr über deinen Vermieter erfahren, oder kennst ihn noch gar nicht? Dann kannst du hier nach ihm suchen.
1. Eigentümerstruktur
Finanzmarkt oder Kleinvermieter:in? Erkunde die wichtigsten Eigentümergruppen und wo ihre Immobilien stehen.
2. Eigentümer
Deutsche Wohnen & Co. Finde heraus, wer wie viele Wohnungen in Berlin besitzt.
3. Geschäftspraktiken
Profitmaximierer oder fairer Vermieter? Vergleiche Eigentümer miteinander.
Der Mythos von den netten kleinen Privatvermieter:innen als Hauptakteure
In Berlin gibt es etwa zwei Millionen Wohnungen. Circa 15% davon gehören Finanzmarktinvestoren und börsennotierten Wohnungsunternehmen – sehr viel im Vergleich zu anderen Städten. Größte Gruppe sind die privaten Immobilienmillionär:innen mit mehr als sieben Wohnungen. Weil die offiziellen Daten sehr lückenhaft und alt sind, mussten wir teilweise schätzen. Mehr über die Methodik
Investmentfonds, Banken, Versicherungen und andere professionelle Finanzmarktakteure investieren weltweit vor allem in Gewerbeimmobilien. In Berlin sind sie auch auf dem Wohnungsmarkt aktiv. Eine weitere Berliner Besonderheit mit stark wachsender Bedeutung – große börsennotierte Wohnungsunternehmen wie die Vonovia SE, die oft selbst als Investmentfonds gestartet sind und sich noch immer mehrheitlich im Besitz von professionellen Finanzmarktakteuren befinden.
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Mehr als die Hälfte der Berliner Wohnungen befinden sich in knapp 80.000 großen, nicht aufgeteilten Mehrfamilienhäusern (7 Wohnungen und mehr), d.h. ein Eigentümer besitzt das ganze Haus. Etwa 30.000 dieser jeweils mehrere Millionen Euro teuren Häuser verteilen sich auf private Eigentümer:innen – entweder direkt oder durch eine von ihnen kontrollierte Firma. Einige dieser Firmen veröffentlichen in ihren Geschäftsberichten und/oder auf ihrer Internetseite Informationen über ihr Vermögen und ihre Gewinne genauso wie ihre Tochtergesellschaften und Immobilien. Andere sitzen in „Geheimnisoasen“ wie den britischen Jungferninseln, der Schweiz oder auf den Seychellen in denen keinerlei finanzielle Informationen veröffentlicht werden und haben nicht einmal eine Internetseite.
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Eine Berliner Mietwohnung als Kapitalanlage und private Altersvorsorge – davon träumt laut Immobilienlobby das ganze Land. Um Mietwohnungen teuer verkaufen zu können, haben in den letzten Jahren mehrere Eigentümer:innen ihr Haus aufgeteilt. Während es 2011 noch 380.000 Eigentumswohnungen gab, waren es Ende 2019 schon 520.000. Nach wie vor sind mehr als 70% davon Kapitalanlage und vermietet. Verteilt man die knapp 300.000 Mietwohnungen in Privatbesitz, erhält man mehr als 100.000 Personen aus In- und Ausland die eine Berliner Mietwohnung ihr Eigen nennen – nicht alle davon sind tatsächlich „Kleinanleger“. Über sie liegt kaum belastbare Information vor. Aus Datenschutzgründen sammeln wir über sie auch keine Daten.
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Mit weniger als 15% ist der Selbstnutzer in Berlin im nationalen und internationalen Vergleich eine sehr seltene Spezies. Berliner Selbstnutzer wohnen etwa zur Hälfte in einem der Ein- und Zweifamilienhäuser in den Randbezirken und zur anderen Hälfte in einer Eigentumswohnung. Die in der politischen Debatte gerne zitierte junge Familie, die sich mit hohem Kredit ein Eigenheim im Prenzlauer Berg gekauft hat ist deutlich in der Minderheit. 2018 hatten nur 21,4% der Selbstnutzer:innen Kinder unter 18 Jahren, mehr als ein Drittel war über 65 Jahre alt und nur 37,5% hatte noch offene Kredite. Junge Familien können sich in Berlin Eigentum kaum mehr leisten – es sei denn sie haben sehr hohe Einkommen oder sie erben.
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In Berlin gibt es knapp 100 Genossenschaften mit etwas weniger als 200.000 Wohnungen. Viele von ihnen sind schon mehr als fünfzig oder sogar mehr als hundert Jahre alt, einige erst vor wenigen Jahren oder sogar Monaten gegründet. Die meisten von ihnen haben in den letzten Jahren dank niedriger Zinsen und steigender Mieten große Überschüsse erwirtschaftet und investieren diese vor allem in Sanierung und Modernisierung, vereinzelt auch in Neubau und Zukauf. Durch die langfristige Orientierung und der meistens engen Bindung an die Mieter:innen steigen die Mieten nur moderat. Weitere 20.000 Wohnungen gehören der Kirche und gemeinnützigen Stiftungen – über die oft sehr wenig bekannt ist, weil sie keine Informationen über ihre Finanzen und Anlagestrategien veröffentlichen müssen.
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Die sechs landeseignen Wohnungsunternehmen (LWU) sind privatwirtschaftlich organisierte Kapitalgesellschaften im alleinigen Besitz des Landes Berlin. Im Prinzip arbeiten die Manager also gewinnorientiert und ihre Unternehmen zahlen Steuern. Andererseits werden seit vielen Jahren keine Gewinne an das Land Berlin ausgeschüttet und das Land Berlin kann über die Aufsichtsräte und andere Gremien und Regelungen Einfluss auf die Geschäftspolitik nehmen – und tut das seit 2017 vor allem durch die sogenannte Kooperationsvereinbarung. Durch Zukäufe und Neubau soll ihr Bestand mittelfristig auf 400.000 Wohnungen steigen.
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