Leipzig <<The Better Berlin>>?
Scrolle nach unten und lerne mehr über die Eigentümer(-struktur) des Leipziger Wohnungsmarkts.
Du willst mehr über deinen Vermieter erfahren, oder kennst ihn noch gar nicht? Dann kannst du hier nach ihm suchen.
1. Eigentümerstruktur
Finanzmarkt oder Kleinvermieter:in? Erkunde die wichtigsten Eigentümergruppen und wo ihre Immobilien stehen.
2. Eigentümer
Deutsche Wohnen & Co. Finde heraus, wer wie viele Wohnungen in Leipzig besitzt.
3. Geschäftspraktiken
Profitmaximierer oder fairer Vermieter? Vergleiche Eigentümer miteinander.
Der Mythos von den netten kleinen Privatvermieter:innen als Hauptakteure
In Leipzig gibt es etwa 300.000 Wohnungen. Circa 9% davon gehören Finanzmarktinvestoren und börsennotierten Wohnungsunternehmen – sehr viel im Vergleich zu anderen Städten. Größte Gruppe sind die privaten Immobilienmillionär:innen mit mehr als sieben Wohnungen. Anders als in der typischen (West)deutschen Stadt, stammt ein Großteil davon nicht aus Leipzig. Weil die offiziellen Daten sehr lückenhaft und alt sind, mussten wir teilweise schätzen. Mehr über die Methodik
Investmentfonds, Banken, Versicherungen und andere professionelle Finanzmarktakteure investieren weltweit bisher vor allem in Gewerbeimmobilien zunehmend aber auch in Wohnen. Große börsennotierte Wohnungsunternehmen wie Vonovia sind eine deutsche Besonderheit und in den letzten Jahren stark gewachsen. In Leipzig haben sie ihr Portfolio in den letzten vier Jahren fast verdoppelt – von etwa 10.000 auf 20.000 Wohnungen
Vonovia SE
europaweit agierender Investor9.136 Wohneinheiten
Vonovia SE ist das größte Wohnungsunternehmen Deutschlands und möglicherweise sogar Europas und der Welt. Das größte Portfolio befindet sich in Nordrhein-Westfalen, Hauptsitz ist Bochum.
Rendite
Hohe Bedeutung von Shareholder Value und Dividenden Hohe Managementgehälter (Geschäftsführer 2018: 4,86 Mio. €)
Spekulation
Bestandsverwalter, zunehmend auch Neubau (konzernweit 490Mio € in 2019, z.B. Quartier 52° Nord, Berlin-Siemensstadt) n Erlös aus Verkäufen 2019: 128,8 Mio. € (10% des Gewinns, 4.784 Wohnungen einschl. ETW)
Miete
Jährliche Erhöhung 2,5% (2012 bis 2018), Durchschnitt 6,82 € (2019)
Finanzen
Umfangreiche Geschäfts- und Quartalsbericht n Tochtergesellschaften in Zossen (deutsche Steueroase) und Niederlande (Steueroase für firmeninterne Finanzierung) n nutzt Share Deals für Zukäufe und reduziert Umsatzsteuer über Organschaften
Verantwortung
Aktionäre nur teilweise öffentlich zugänglich, anonyme Investoren hinter Vermögensverwaltern aus Schattenfinanzplätzen n Begrenzte Mitbestimmung n Hauptsitz in Bochum, hohe Rechenschaftspflicht und soziales Engagement, gleichzeitig hohe Marktmacht + PR
Grand City Properties
europaweit agierender Investor7.350 Wohneinheiten
Grand City Properties ist seit 2017 im MDax gelistet und gehört zu 40% der Aroundtown SA.
Rendite
Hohe Bedeutung von Shareholder Value und Dividenden Mittlere Managementgehälter (CEO 2019: 0,538 Mio. €)
Spekulation
Grand City Properties ist ein Spezialist für Wohnimmobilien mit Wertsteigerungspotenzial in dicht besiedelten Gebieten in Deutschland" (Eigendarstellung, 2018)
Miete
Durchschnittliche Miete 2019: 8,3€/m², Kosten durch Mietendeckel geschätzt auf 3Mio€.
Finanzen
Umfangreiche Geschäftsberichte, Wohnbestände in Berlin (vs. Umland) nicht eindeutig ausgewiesen n Haupsitz in Luxemburg, zypriotische Anwaltskanzlei als Treuhänder n nutzt Share Deals für Zukäufe
Verantwortung
Aroundtown ist Hauptsponsor von FC Union Berlin, Grand City sponsort die Jugendmannschaft
Deutsche Wohnen
3.000 - 10.000 Wohneinheiten
Deutsche Wohnen SE ist der größte Vermieter Berlins und das einzige der großen börsennotierten Wohnungsunternehmen mit Sitz in Berlin. Sie wurde bereits 1998 als Investmentvehikel der Deutschen Bank gegründet und übernahm große Wohnungsbestände von Gehag, BauBeCon und GSW. Sie hält zusätzlich mehr als 10.000 Pflegewohnungen.
Rendite
Hohe Bedeutung von Shareholder Value und Dividenden Hohe Managementgehälter (Geschäftsführer 2018: 2,2 Mio. €)
Spekulation
Bestandsverwalter, vereinzelt Neubau n Gewinn aus Verkäufen 2019: 186 Mio. € (8% des Gewinns, 7.181 Wohnungen einschl. ETW)
Miete
Jährliche Erhöhung 3% (2012 bis 2019), Durchschnitt 6,97 € (2019) n Widerstand gegen Mietpreisbremse und -deckel, Seit 2019 „Mieterversprechen“ n Einzelbeispiele Modernisierung statt Instandhaltung
Finanzen
Umfangreiche Geschäfts- und Quartalsbericht n Keine Niederlassung in Steueroasen n nutzt Share Deals für Zukäufe
Verantwortung
Aktionäre nur teilweise öffentlich zugänglich, anonyme Investoren hinter Vermögensverwaltern aus Schattenfinanzplätzen n Begrenzte Mitbestimmung, Mieterumfrage n Hauptsitz in Berlin, hohe Rechenschaftspflicht und soziales Engagement, gleichzeitig hohe Marktmacht + PR
Adler Group
4.749 Wohneinheiten
Die Adler Group ist 2020 durch die Fusion der auf Berlin spezialisierten ADO Properties und der deutschlandweit aktiven Adler Real Estate AG entstanden.
Rendite
Hohe Bedeutung von Shareholder Value und Dividenden Geschäftsführergehalt geringer als bei den größeren Konkurrenten
Spekulation
Bestandsverwalter, seit Zusammenschluss auch mit Projektentwickler
Miete
Durchschnitt: 7,39€ (2019) n "Unser Ziel ist die Mietpreiserhöhung durch aktives Asset Management und gezielte Investition in die Modernisierung, Sanierung und Neupositionierung unserer Immobilien [...] Unstere Strategie versetzt uns in die Lage, hochwertige Mieter zu suchen" (Zitat aus dem Geschäftsbericht 2017)
Finanzen
Umfangreiche Geschäfts- und Quartalsbericht n Hauptsitz in Luxemburg (ADO) n nutzt Share Deals für Zukäufe
Covivio Immobilien GmbH
1.022 Wohneinheiten
Covivio ist ein an der Pariser Börse notiertes Immobilienunternehmen und investiert in Gewerbe (Hotels, Büros, etc.) und Wohnungen vor allem in Paris, Mailand und Berlin. Einer der Hauptanteilseigner ist Leonardo del Vecchio, ein italiensicher Milliardär.
Rendite
Hohe Bedeutung von Shareholder Value und Dividenden Hohe Managementgehälter (Geschäftsführer 2018: 1,48 Mio. €)
Spekulation
Hauptsächlich als Käufer von Bestandsimmobilien, aber auch Neubau (72Mio€ in 2018, u.a. in Charlottenburg-Wilmersdorf und Mitte), mehr als 50% des Bestandes aufgeteilt
Miete
Mietsteigerung um 4,3% in 2019, 52% der Mieten 120% über dem Mietendeckel
Finanzen
Keine ausführlichen Daten zu Berliner Wohnimmobilien im Geschäftsbericht n Tochtergesellschaften in Luxemburg n nutzt Share Deals für Zukäufe
UniImmo: Wohnen ZBI
57 Wohneinheiten
Wohnen ZBI ist ein offener Immobilienfonds, 81% der Anteile werden von Anlegern mit weniger als 50T€ Investment gehalten. Investiert wird deutschlandweit mit Schwerpunkt in NRW und Berlin. 2019 wurde das Portfolio durch den Kauf des BGP Portfolios vom chinesischen Staatsfonds fast verdoppelt.
Rendite
Hohe Verwaltungsvergütung: 1,21% vom Fondsvermögen bzw. 24,6 Mio. € von nur 87 Mio. € Erträgen aus Mieten und Beteiligungen (ohne Wertsteigerung), zuzüglich Gebühr für Zukauf/Bau von 42 Mio. € und Gebühren für die Immobilienverwaltung von 7,4 Mio €, Fondsrendite mit 2,4% eher gering
Fast zwei Drittel der Leipziger Mietwohnungen befinden sich in großen, nicht aufgeteilten Mehrfamilienhäusern (7 Wohnungen und mehr). Etwa 45.000 dieser Wohnungen befinden sich in einem Haus in Privatbesitz – direkt oder über Firmen. Einige dieser Firmen veröffentlichen in ihren Geschäftsberichten und/oder auf ihrer Internetseite Informationen über ihr Vermögen und ihre Gewinne genauso wie ihre Tochtergesellschaften und Immobilien. Oft lässt sich über diese Eigentümergruppe aber wenig rausfinden und es gibt nicht einmal eine Internetseite.
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Eine Mietwohnung als Kapitalanlage und private Altersvorsorge – davon träumt laut Immobilienlobby das ganze Land. Am teuersten sind dabei sanierte Altbau Wohnungen in guter Innenstadtlage (4.496€/m², +64% seit 2014). Laut Leipziger Grundstücksmarktbericht 2021 stammten 93% der Käufer:innen in diesem Segment nicht aus Leipzig. Zum Stand der letzten Zählung (2011) waren in Leipzig schon 28% der Häuser in Eigentumswohnungen aufgeteilt, aber nur 9% davon tatsächlich vom Eigentümer:innen bewohnt. Seitdem stagniert die Zahl der Selbstnutzer:innen trotz umfangreichem Neubau von Eigentumswohnung. Wie viel zusätzlich aufgeteilt wurde, ist für Leipzig nicht bekannt. Außer der Schätzung zum Herkunftsort liegt über diese Eigentümergruppe kaum belastbare Information vor. Aus Datenschutzgründen sammeln wir über sie auch keine Daten. Nicht alle von ihnen sind aber tatsächlich "Kleinanleger:innen".
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Mit weniger als 12% ist der Selbstnutzer in Leipzig im nationalen und internationalen Vergleich eine sehr seltene Spezies. Leipziger Selbstnutzer:innen wohnen zu mehr als zwei Drittel in einem der Ein- und Zweifamilienhäuser und nur selten in einer Eigentumswohnung. Auch in Leipzig können sich junge Familien Eigentum kaum mehr leisten – es sei denn sie haben sehr hohe Einkommen oder sie erben.
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In Leipzig gibt es sechs große Genossenschaften mit ingesamt fast 50.000 Wohnungen.
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Der mit deutlichem Abstand größte Eigentümer Leipzigs ist die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) mit etwa 35.000 Wohnungen im Bestand..
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